杏彩体育平台注册产业园是一个国家或地区为实现经济发展目的，在规划区域内聚集若干特定产业的企业，实施统一规划、集中管理，并常有政策倾斜的区域，一般具有以下特征：

　　——有产业集聚：在划定的土地区域内，为希望扶持的特定产业提供建筑、基础设施、公共服务等。特定产业，一般都是一个时期国家/地方希望主导发展的行业，譬如电子通讯、信息技术、高端制造，生物医药、新材料、汽车、文化创意、外包服务……

　　——有统一规划：政府会对产业园设定总体规划，对入驻企业的标准/资质、建筑环境、土地的使用都会进行规范；

　　——有集中管理：一般都有管理或行政实体（“管委会”），对园区进行长期规划和管理，为入驻企业提供公共服务；

　　——有政策倾斜：政府一般都会给合资格的园区企业提供资金/财政支持、产业扶持、税收优惠等政策支持。政策优惠是吸引企业入驻的最主要机制。

　　物理形态上看，现在的“产业园建筑”与写字楼很相似——尤其是距离城市中心比较近的产业园，看上就是密度小一些，楼层矮一些而已。当前趋势，越是接近城市中心区域的。政府越希望提高用地效率，提升单位用地创造的就业、税收、经济效益、带动效应等。所以要规划容积率更高、密度更大的用地（M0）。这使得这些建筑的形态上更接近于“商办”/“写字楼”（而非从事生产制造的“厂房”）。同时，为了统一规划，保证园区的导向与质量，对资产的转售/散售也会加以限制。

　　这些楼宇承载的目标功能可以包括企业总部（全国或地方总部）、研发基地、中后台办公、数据中心、呼叫中心、培训中心之类。由于非处在城市核心区，为专门规划而成，土地成本/造价/租金更低，加上又有产业扶持及税收优惠，就很能吸引特定行业的企业入驻。

　　本质上，产业园是地方政府落实产业政策的一种政策手段，一种基础设施。藉助这种工具，政府可以将“中意”的产业/企业引入，聚拢在一起，为其提供适当的优惠政策及公共服务。企业被聚拢到一个区域，除易于管理与服务，还能形成产业集群效应，彼此赋能，构建生态体系，带动区域的产业发展。

　　所以从一开始，产业园就有很强的公共职能、政府职能、政策职能，这种政策职能及价值要超越其单纯的不动产属性。所以产业园要由地方政府驱动的。这也是各地园区多由地方政府及地方政府平台主导的原因。

　　本系列既然是讨论房地产企业探索“新的发展模式”，所以主要还是从房企的角度看待产业园这个“业态”。在这个业态上，房企之介入方式，主要是为地方政府在投资建设及运营方面引入一些市场化的资源及能力，配合政府完成公共职能及政策目标。

　　产业园的物理形态是楼宇、厂房等不动产，但地理位置上看，大多位于重点城市外围（只是伴随城市的外扩发展，一些老的产业园慢慢距离核心区近了，甚至被包围态势）。这些产业园要得到发展，一方面依赖政府对园区企业提供的优惠政策支持，一方面要看所在城市的吸引力，此外，还要看当地的商办不动产供应情况。

　　近年来，一些产业园区的优惠政策逐步取消，政策吸引力弱化，这就导致产业园的区位优势不那么明显，招商的难度加大。如本系列之前关于写字楼的一篇写到，中国大多重点城市的写字楼供应过剩，空置率很高，租金上不去。这时，产业园还可能与同城的写字楼市场发生竞争。

　　但如果真的只是政府规划一片土地，给点优惠政策，就能把产业发展起来了，那该有多好啊。这就使得过去十多年，中国产业园供应趋于过剩状态，规划定位不准确、不清晰，“内卷”颇为严重。

　　因此，产业园最大的优势并不是不动产/物理资产，而是园区企业享有的优惠政策，这是地方政府决定的，参与房企只能影响不动产的物理形态，但不能影响政策。

　　这样，不同地方之间的产业园也很难形成“网络效应”，房企运营商很难将不同地区的产业园联合打通，恰恰相反，从地方政府的角度讲，各地都要招商引资，产业园是一种竞争关系。房企运营商如果做得太大，达到了全国布局，甚至已经能够引导企业在自己的产业园网络里挑选、布局，那有可能和地方政府形成冲突——因为对于地方政府而言，一个优质企业是否入驻当地，事关极为重大，会影响到政绩目标；而产业园运营商则会觉得，只要园区是自己开发和管理的，在哪儿都一样。只要入驻就可以了。双方的目标并不是一致的。

　　产业园的入驻企业都希望获得各种有利于自身发展的支持政策，比如资格认定、资金扶持、税收优惠、特定的产业支持、快速响应且高质量的公共服务等。管委会往往就是企业获取公共服务的窗口，要承担公共职能。

　　这与一般的写字楼或不动产运营管理是不同的。所以，在地方政府引入市场力量发展产业园时，往往会变成PPP，管委会与主导企业成立平台公司,共同对园区进行建设和运营。后者可以帮助改善园区运营的效率及专业化水平，同时分担一些公共职能。

　　新近规划开发的产业园在不动产形态上和商写差不多，所以遇到的问题和写字楼是相似的，即前期投入大，建设时间久，“回款”周期长，同时因为竞争激烈，运营风险也比较高。由于其强烈的政策主导性，使得产业园大多由地方政府及其平台主导开发。而地方政府的融资方式非常单一，通常都是债权融资（银行、发债、各种资产证券化等等），因此，很容易因为园区开发建设而将地方政府债务搞上去。这使得地方政府也缺乏充足资金持续投入到园区开发建设中。

　　如果由市场化机构（包括非地方国企及民企）参与，则就要从房地产/不动产的角度看待这个生意了，核心是解决资金周转/资本循环的问题：如何保证项目能够快速回款，不致发生资金沉淀？

　　典型的方法是1）把产业园里的楼宇整栋或分割销售掉；2）拿地时获取一些配套住宅，通过销售住宅部分回款。

　　问题是，不动产最核心的逻辑是看地段，而产业园在开发时一般都位处城市周边，资产的价值及潜力很大程度取决于园区政策及地方的吸引力——这是开发商不可控的因素。同时，还要面临同城其他项目的竞争。当前，中国产业园/写字楼都存在供应过剩，招商引资、找到买家越来越难，这种模式很难保证资金快速周转，一旦资金沉淀下来，就会对房企的财务状况形成较大影响。

　　另外，从地方政府角度看，如果让承担核心功能的产业园资产随意转让销售，那是不利于产业园区的定位与规划的。所以，政策趋势是对资产转让加以限制（包括整体销售、分割销售、股权转让等）。这都使得通过销售房产实现回款的方式变得更难。

　　还有一类是由政府提供返款（即华夏幸福模式），企业完成产业园的投资建设、招商引资，企业入驻落地后，政府再返款。这就是PPP模式：企业相当于帮助政府垫付了资金，承担了公共职能，最后再去跟地方政府要钱。对企业而言，投资周期就变得更长了，并且高度依赖地方财政能力。在今天看来，这个逻辑是不通、不顺的：这就相当于地方政府在跟民营企业借钱，由民营企业承担资金及政策风险。而民营在金融、政策方面恰恰是短板。

　　（当然，华夏幸福的产业园逻辑并不仅仅依靠政府返款，其很大程度依赖产业园周边的住宅开发实现现金流平衡，但在环京地产市场受到调控限制后，这个模式就行不通了）。

　　园区投资开发能否用“基金化”的模式解决资本循环呢？所谓基金化，不是通过对单个建筑/楼宇/资产的销售回款实现资金的循环，而是利用开发基金、收入基金、REITs等权益工具。理论上是可以的——本系列前文所讲的购物中心、写字楼等业态都有基金化的，差别只是难易问题。过往，中国内地还没有针对产业园的公募REIT，用基金做资本循环最终需要通过离岸REIT闭环，这就变成要了利用外资LP，组建外币基金，搭建离岸结构，最终到海外上市。姑且不论中国监管的考虑，由于不动产投资最佳的商业路径是“底层现金流的币种、投资人的属地、金融产品之上市地”全部匹配，所以，通过离岸结构投资中国内地的底层资产终归不顺的。正如购物中心与写字楼一样，相关市场也一直没有做起来。

　　另外，产业园并不是一个简单的业态：投资一个特定行业和区域的产业园，其实就是以不动产为载体，投资于某特定产业领域，成长性及风险均依赖于该特定行业的底层经济逻辑。这就要求投资人不仅要了解不动产，还要对产业园所属产业、入驻企业的资质及区域经济有所了解才行。而这涉及到产业结构、产业政策、国际经贸等广泛的问题。进入新时代，中国经济在进行较大的结构重组，也使得行业面临新的不确定性，有的行业充满机会，有的行业则在退出舞台。这都会增加了投资产业园经济的风险。

　　有关部门多次发文支持产业园上市。问题是产业园往往跟住宅地产联系在一起：很多企业都需要通过出售住宅，形成资金回流，支持园区投资建设，并成为所谓的“涉房”企业。一旦涉房，资本运作就要受到限制。至于以离岸结构在海外上市，重资产的模式（投资持有产业园并收租 + 销售部分物业）属于传统行业，估值水平比较低，上市不易赢得投资者的青睐。

　　上述种种原因，使得产业园区的投融资模式受到比较大的制约，因此许多园区面临融资困境，也导致了经营不善。

　　产业园能够带动区域经济发展，助推产业升级，是一项重要的基础设施，所以中国基础设施公募REITs已经将产业园区作为适格资产纳入。在国家发改委2021年的958号文内《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》里列示如下：

　　“试点主要包括下列行业：……6）园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准”

　　未来，待公募REITs完全成熟，产业园资产就可以与仓储物流、租赁住房一样，在境内享受完整的资本循环链条。前文提到了地方政府融资方式单一的问题。产业园纳入公募REITs试点范围，有助于为产业园区投融资引入权益资金，降低地方政府的财政压力，改善负债水平。同时，也可以为社会资本找到好的投资标的。

　　这与写字楼资产是一样的：入驻企业原则上只对园区/业主/运营方支付租金，其利用园区从事的经济活动产生的收益与对园区/业主/运营方没有直接关系。

　　如果不寻找新的业务模式的话，园区/业主/运营方通过提供产业园空间，所获得的直接经济收益将止于租金。租金具有很强的不动产特征，会受到其他各种因素的影响，包括产业政策、同城写字楼及可比不动产业态的租金、企业的支付能力等。

　　——基金化：如果能够打通资本循环链条，即可构建从开发基金/pre-REIT到公募REIT的投融退链条。而这里面最关键的是公募REIT。有了公募REIT，才有终极的推出。基金化以后，不仅可以撬动更大的权益性资本，收入来源也可以进一步丰富：在租金以外，还增加了基金管理费/运营管理费/carry等。并购亦可通过并购基金完成，最终通过公募REIT退出；

　　——外拓/轻资产输出：通过成功的标杆项目，获得良好的市场口碑和信誉，以此吸引更多的地方政府（或其他机构）前来合作。过程中，将主要提供运营服务，收取运营管理费（类似酒店模式）。实践中，政府还是有可能要求运营商出一部分的资本金，构建合资平台，以表明长期承诺，所以，可能是采用“中资产”等折衷方式；

　　——技术输出：如果构建了比较强的、以科技驱动的园区管理基础设施（人工智能/物联网/数字化等解决方案），有可能向第三方运营商（即其他的园区运营商）提供能力。这就是类似于企业服务/SaaS的业务。

　　能为园区招到合适的、资质好的企业，提升租赁去化的速度，加快租金回流，缩短培育期，是讨论一切内生增长的前提。

　　这就需要各方面的能力，例如园区不动产产品本身质量要好（包括建筑内外的硬软件的设计），以及要有比较好的日常运营管理等。这也是有经验的头部开发商可能形成竞争优势的地方。

　　其次，运营商要能够结合所在城市的特征，挑选合适的产业赛道，引入合适的企业。而且，要能从细分产业里找有带动作用的企业，因为引入了头部企业，就有可能吸引其他企业的跟进，并逐步形成集群效应。这就要求对细分行业有一定的深耕，了解其生态体系构成。不同的细分行业之间相距极远，运营商需要精选若干赛道进行深耕，在特定垂直领域形成专业化。

　　第一类是与办公/作业硬软件相关的，譬如装修及一体化办公解决方案等。这与本系列前面所说的在写字楼里做租户的“私域”一样，企业入驻园区，除了交付租金外，还要进行装修，购买各种办公设备才能开张作业。运营商可以从企业入驻园区的一开始就提供相关的服务，并在日后持续提供售后服务。这类的产品与服务比较容易直接获取收益，与开发商的资源能力禀赋也比较相关。

　　第二类是根据园区企业的实际需求，提供政策及行业咨询服务，有的是面向政府/监管机构的，例如申请资质认定、获取政策补贴/优惠及其他的政策咨询等；运营商可以作为企业与地方政府之间的桥梁。有的是面向行业内的专业服务机构（例如金融、人力、法律）及供应链资源的。有经验的运营商可以帮助入园企业快速链接这些合作单位。此外，在日常运营中，还有各种的政策、行业交流及培训、园区社交活动等，就是给园区企业对接各种资源——譬如邀请券商或律所做专题讲课。这些增值服务能够解决企业的一些不时之需，能够提升产业园的吸引力，加强企业与运营商的相互关系，还能帮助园区运营商了解入驻企业/行业的特点及痛点，缺点是不易形成收入（难以“闭环”），效果是间接的，体现在园区出租率及租金水平上。

　　这与本系列关于写字楼一章所说的一样：把所有入驻园区企业的员工作为潜在的终端客户/消费者，为其提供与工作、生活相关的产品与服务。从团餐、生活消费、培训、健身、周末出行到租赁住房等。这时，产业园区就成了触达终端消费者的线下入口。但这也要求房企能够在相邻业态或相关的垂直领域构建了一定基础的能力（例如购物中心、租赁住房、社区物业等）。

　　内生增长的核心是，将出租率/续租率及租金尽可能做到最高，然后，通过为园区内的企业及员工提供可“闭环”的“增值服务”，获取除了租金以外更大的收益。

　　除了外生增长和内生增长以外，还有一个方向就是利用园区运营商的优势，对入驻园区的企业进行股权投资。这也就是所谓的孵化功能。

　　从行业认识/投资专业性的角度：首先，运营商可能已经在垂直领域深耕了一个细分行业，对该行业的生态体系/上下游都比较了解了，同时，如果企业已经入驻园区，就可以比较近距离的观察到企业日常生产经营/作业的状况。这种知识、经验、近距离接触的条件，有利于运营商判断一个企业的资质及能力。

　　从与被投企业往来关系的角度：运营商作为产业园空间、基础设施的提供者，是“近水楼台先得月”，与入驻企业可以形成一定的往来关系，入驻企业也有求于运营商。这种关系经营得好，就有可能促成对双方都有利的投资。对于运营商来说，相当于把提供物理空间作为敲门砖，获取了入驻企业的股份。这其实就是孵化器的概念。

　　对于运营商的好处：来说，投资可以有多种功用，首先是对入驻企业的经济发展实现“闭环”，享受其成长潜力。这个收益就比收个租金大得多了，而且前面提到，如果运营商努力在园区内为企业提供各种增值服务，那么还真有点“孵化器”的感觉。如果在细分产业里投资多家企业，那就有点生态体系构建者、投资者的感觉了。其次，资本是最核心的资源，运营商可以以资本驱动进行招商：通过投资，把本不愿意入驻的企业吸引过来。如果运营商希望在区域内甚至全国范围内不断外拓，那这种能力是非常关键的。在极致情况下，运营商甚至有可能把被投企业带到自己运营的新的产业园里。这样的公司就比较高维了。

　　我们看到，许多地方政府主导的园区运营商其实也有产业基金，采用的就是这个模式。这并不是什么新鲜的模式。

　　其一，产业投资是产业投资，和产业园的运营服务毕竟是两回事。这确实是隔了行业的，投资决策要有非常专业的团队，遵循严谨、专业、独立的投资流程去完成。负责产业园运营的团队，哪怕在主业上再专业，也不能跨界去做投资，这是一个基本的原则。

　　其二，产业投资和产业园运营是有一定的利益冲突的，也就是到底谁服务于谁的问题：是产业园运营 服务 于投资，还是投资 服务于 产业园运营？这个逻辑关系很关键。

　　如果是产业园运营服务于投资，那投资才是根本逻辑，投资才是主要的收入来源，而产业园运营只是用来实现投资的“敲门砖”。如果按照这个逻辑，那收租就不重要了，为了换取投资机会，运营商甚至可以放弃或减少入驻企业的租金。其实传统的快速孵化器就是这个逻辑，孵化器运营商通过提供孵化空间，获取入驻企业的股份。但这种投资适用于非常早期的企业的，孵化器运营商本质是个创投机构（天使/VC）。这和本文前面讲的产业园运营已经不是一个逻辑。如果投资的板块很大，赚取的超额利润非常丰厚，显著盖过了辛苦赚租金收入的产业园服务，那企业的底层商业逻辑就会慢慢偏离服务，真的变为投资机构了。这样的话，未来恐怕运营也是做不好的。

　　另一方面，用投资 服务于 产业园运营 也不行的。如果投资 服务于 产业园，那就没有办法确保投资的专业性、纪律性及独立性了，变成了用资本驱动去扶持管理规模的增长去塑造品牌。如果投资出现失误，对运营商的影响是很大的。另外，还可能有“招商招成股东”的问题，即因为已经犯了投资失误，把双方变成一条船上难兄难弟，而不得不去支持被投企业。这就使得产业园运营进一步偏离初心。

　　总而言之，这两个板块，如果构建了比较强的业务联系，则哪一头发展得太大，或太过强势，主导另一头，都有可能引发利益冲突，使得企业偏离初心。

　　目前，中国在经历一场房地产与金融/资本的“脱钩”，这个“脱钩”，不是指简单切断彼此的关系，不是说不动产就不可以融资了，而是在系统性减少彼此的过度依赖（金融地产化 及 地产金融化）——至少在居民居住的长效机制基本确立并成熟之前。如果要与美国比较的话，则未来中国不动产企业的模式将主要是围绕细分不动产业态，在垂直领域发展服务能力。

　　一头是基于资产的资本循环，产业园运营商可以组建各式基金及公募REIT，在产业园不动产的投资、开发、建设及退出方面形成完整的链条。彼时，一个产业园运营商理论上可以撬动庞大的金融/资本/LP资源。

　　一头是基于企业投资的资本循环，及产业园运营商再组建各式基金，投资于产业园内的入驻企业或生态体系内的关系企业，通过上市或并购或转售退出。同样，也可以撬动庞大的金融/资本/LP资源。

　　这样的模式，比较容易发展成为金融与资本驱动的投资生意，逻辑会趋向资本/金融/投资导向，而不再是运营/服务导向。

　　这样的模式，距离金融/资本、产业政策及核心资源的配置等属性及功能比较近，最适合的主体，可能还是政府平台及国有金融机构。

　　（未完待续：综述在不同的资产类别与空间构建垂直领域能力；“轻资产”的内涵及转向服务型企业；会员体系与打破物理空间隔阂的能力；生态体系构建者；何为“良性循环”、国企与民企等）